铱星导读

2022年全国计划开业商业项目近1000家，其中包括上海、广州、深圳、北京的120+项目，尤以头部开发商或运营商打造的项目颇具看点，丰富的运营经验以及对消费者喜好与习惯的深刻观察，促使这些运营团队与时俱进、因地制宜地打造出引领型商业空间，致力成为人们乐于一次次前往的体验生活中心与社交中心。

本文选取这四个一线城市的30个项目（不包含2022目前已开项目）为代表案例，具象观察TA们在商业定位、场景营造及品牌引进等方面如何精构巧思、大展身手的？综合来看，铱星云商总结了这些待开项目的以下几个特征：

优质项目不断在新城区出现。不难理解，中心城区除了城市更新项目，已较难提供适合打造现代购物中心的地块；优质客群和优质项目不断扎根新城，优质品牌也正从中心城区向新城下沉或扩展。

绿色、自然成为共识。30个项目中，有4个布局“屋顶花园”；衔接公共绿地、公园或自造公园场景的有9个；提到“绿色、广场、退台挑台、露台设计”的达11个；超5个打造开放商业街区。

在地化为项目加分。不管是与周边环境资源的连通，还是与历史文化的融合，无疑都会对项目大有裨益，如深圳天河城与围岭山打通，与啤酒艺术公园相融共生；深圳仁恒梦中心与大窝岭山、市政及儿童公园的衔接；北京六工汇购物广场拥有首钢百年工业遗址、冬奥场馆“四块冰”奥运元素；还有上海蟠龙天地、苏河湾万象天地等都将是在地化的获益者。

新潮独特的探索型项目开始出现。典型如深圳中洲湾CFutureCity、后海汇HOUHAIHARBOUR及上海青浦蛙城WOWCITY等。

产城融合亦是趋势。以文中的深圳满京华•满纷天地、深圳仁恒梦中心、广州健康港星河COCOPark、广州设计之都时光汇、北京六工汇购物广场等为代表。

上海鑫耀中城

一站式年轻生活方式体验空间

商业体量：4.5万㎡（邻里汇）+8万㎡（商业综合体）

地理位置：上海市徐汇区漕河泾开发区苍梧路与田林路交汇处，毗邻地铁9号线桂林路站、12号线虹漕路站、桂林公园站

预计开业时间：2022年12月（首期商业）

鑫耀中城总建面约65万方，是漕河泾有史以来最大的综合开发项目，规划了办公、住宅、商业、文化艺术、体育设施等业态，由香港置地联手万科集团、华鑫置业、上海徐汇城市更新投资发展集团联合打造。项目邀请了隈研吾、巴马丹拿和伍兹贝格等一流设计团队，共同合作打造跨空间、文化、业态的特色建筑。

项目各个配套空间独立存在又通过廊桥连接，让多个商业空间融合，通过艺术连接各地块、激活空间想象力及生活创意。各业态联动，消费者在此感受食尚餐饮、科技运动、活力娱乐、时尚零售无界融合的一站式多样生活购物体验。

据了解，首期商业——鑫耀中城国际邻里中心计划在今年12月亮相。核心部分是坐落在项目中轴位置的双子星剧场，由4500㎡剧场和1000多㎡艺术中心组成，地标剧场由日本著名建筑师隈研吾设计，其将“让建筑消失”、“让建筑融于自然”的设计理念融入其中，以“消失的飘带”为灵感，把建筑与其所在环境“纽结”起来，将空间、人文、消费者“无界”联系在一起，用人文助力商业，构建区域文化新地标。

据悉，开心麻花已签约入驻国际邻里中心剧场，将其作为在上海市区的首家驻场演出及旗舰剧场、原创喜剧策源地，以及中外喜剧文化交流合作的战略基地，实现以文化艺术推动区域人文及生活方式发展的新循环。

上海天空万科广场

新城市TOD元气生长力中心

商业体量：10万㎡

地理位置：上海市青浦区徐泾镇崧泽大道66号，地铁17号线徐盈路站

预计开业时间：2022年

上海天空万科广场是上海首个在地铁地面蓄车场上垂直叠加（开发）大型购物中心的车辆段上盖TOD项目。项目积极探索绿色低碳运营：结合绿化景观、生态农业空间、开放式餐饮打造“天空农场”；还与辰山植物园签约，将落地全国首个商业综合体内的跨界合作项目“辰山植导站”，在商场消费者、场内商户、住区居民、办公楼白领、交通通勤者、城市服务者之中倡导和发起全面立体的绿色行动；项目未来还会以植物为IP蓝本打造限时快闪店，汇集主打自然、绿色、环保的服装、书签、明信片、冰箱贴、护肤品等多元产品，并打造趣味性的互动场景，与到访者实现有效沟通。

围绕“亲子·艺术·人文”，项目打造社交交互空间，强化社群运营。在室外儿童空间陨石乐园和二层直通地面的户外滑梯，打造开阔且富有人文气质的亲子互动场景；还特别设置无性别家庭卫生间，此外，ParticleFever粒子狂热等品牌以及其他社交主题空间，将输出关于戏剧、运动、美食等相关的社群活动和交互体验。

项目已与阿里云签约，计划实现全域智慧化和统一数字化运营。阿里云在云计算、大数据、人工智能、物联网、AR/VR、数字化营销等拥有强大的优势。双方将基于精细化的全方位智慧化运营，探索和落地全新的智能消费方式、全场景覆盖的智能化交互体验以及高效的商场品牌运营体系。

品牌方面，上海天空万科广场围绕“运动健康、绿色陪伴、元气生活”，引入了升级版、旗舰版、定制版、区域首店等具备明显特色、自带流量、多元业态功能的特色品牌。CGV影院、NEOBIO奈尔宝、盒马鲜生、威尔仕Wfitness以及集蹦床、攀岩、滑雪等多种室内运动娱乐项目为一体的弹力猩球超级运动中心等；MLB、集手机、智能家居、新能源车为一体HUAWEImsc店等零售品牌；咖啡轻餐品牌BAKERSPICE、小酒馆、夜间经营餐饮；金宝贝、子曰书院、涂来涂去等早教、素质教育品类品牌等。

上海蟠龙天地

公园里的新天地

商业体量：4.8万㎡

地理位置：上海市青浦区徐泾蟠龙古镇，紧邻地铁17号线蟠龙路站

预计开业时间：2022年第四季度

上海蟠龙天地毗邻虹桥枢纽，是瑞安房地产开发的大型城市改造项目，包含23万方公共绿地、古镇商业及国际住区三大功能空间，致力于打造"上海前门院，江南新天地”。

项目以“Culture文化唤醒、Nature自然融合、Future商业焕新”为发展理念，重新定义商业与文化、人与自然的关系。得益于蟠龙天地拥有原生的自然水系和江南的旖旎街道，和保留的多座历史建筑，让这座江南水乡焕活新生，也重塑了城市的人文活力。项目所焕新的一街一广场，都营造出悠闲味和生活气并存的社交空间。

项目除了会有餐饮、零售、休闲等品牌，还会融入前沿的商业空间，艺术展览、户外营地等体验，创造出充满生机的都市焕新空间，带来一场未来的都市轻度假体验。基于此，项目引进余德耀美术馆；融合景德镇的国际驻场工作室、儿童培训基地、创意市集、咖啡厅、音乐节的乐天陶社；COCO-MATHotel——中国首家天然生活方式酒店，COCO-MAT集合了客房、地中海餐厅、提供全屋定制和整装的家居集合店、菜市场、艺术、健身等多元内容；和“首个城市常驻营地”——夏山营地。

MOHOMall（MOHO上海）

城市文化潮流聚集地

商业体量：8.5万㎡

地理位置：上海市静安区江宁路699号，毗邻昌平路地铁站、江宁路地铁站

预计开业时间：2022年

MOHO上海地处江宁路文化街、陕西北路历史文化名街、昌平咱创意产业聚集带交汇处，总建筑面积18万平方米，包括8万方购物中心、约4.8万方甲级智能写字楼、4.8万方高端酒店式公寓、0.5万方公寓底商。MOHO通过建立人与自然之间的亲密联系，旨在打造一座垂直的城市绿洲与室内花园，项目邀请全球7家知名的设计师事务所进行设计。其中，WEGROUP、BENOY分别负责建筑设计及室内设计，凤咨询环境设计研究所和JTQ则负责景观环境设计及公共艺术装置及艺术家邀约。

作为合生商业的首条高端产品线，MOHO也是一处新生活美学实验场，将文化、艺术、美学和思想力共植于项目，并打造了四大源自新生活美学的原创IP：MOHOBEAUTÉ美妆、MOHOMARCHÉ社交饮食场域、IDÉELABO有想法的实验场、以及VIRTUALIDOL虚拟偶像，为城市核心群体带来在享受工作的同时拥有闲暇生活的美好体验。

MOHOBEAUTÉ美妆：与头部资源展开战略合作，开启线上线下的无缝购物体验。独家产品、VR试妆、3E科技以及多年龄、多性别的美妆理念都能在此找到；MOHOMARCHÉ社交饮食场域：用“社交思维×文化体验”的理念让知名高端餐饮以简约而不简单的“档口”形式聚集于此。空间内还有现场乐队、脱口秀演出等；IDÉELABO有想法的实验场：可以是画廊、艺术馆、古着店、潮玩店…以非常规的实验态度实践一切和潮流生活相关的计划，将来自不同时间、空间、地域、文化，创意重组出新的混搭风格；VIRTUALIDOL虚拟偶像：项目原创的全数字化IP代言人。

MOHO携手先锋乐队mandarin、超写实数字人MOMO打造的「灵感实验」，图源：MOHOMall

据悉，TSUTAYABOOKSTORE|茑屋书店、IGFD旗下的自营百货LTL奢品百货、Y'scafé、高端潮玩集合店HOW叁、G-Super绿地优选、TAKIPLAY剧本艺术博物馆黑金店、金逸影城上海旗舰店已确定进驻。

苏河湾万象天地

融合绿色、文化的公园式商业体

商业体量：6万㎡

地理位置：上海市静安区山西北路108弄

预计开业时间：2022年

华润置地与信德集团合作开发的苏河湾中心及万象天地综合体地处苏河湾核心区，总规模33万㎡，集办公、酒店、商业、绿地公园于一体。其中的创新开放式商业空间是华润置地在上海的首座万象天地。

项目自带5万㎡苏河湾绿地公园，项目历史保护建筑——慎余里计划引入多家米其林及黑珍珠餐饮，清朝近代官式妈祖庙建筑遗迹——天后宫，修复后将引入众多文化艺术业态。项目融合绿色生态、在地文化，开业后将成为上海首座公园商业体。

海梦一方DreamGala

拥有空中海洋馆的商场

商业体量：8.2万㎡

地理位置：上海市闵行区莲花南路银都路路口，紧邻地铁15号线景西路站

预计开业时间：2022年下半年

海梦一方由中信泰富地产打造，项目以“海洋•自然•探索”为主题，打造“社区居民消费的汇集地、青少年科普的大讲堂、儿童亲子欢乐梦幻的游乐场”。

项目L1-L4规划有轻奢时尚、轻餐、美妆、数码家居、运动潮流、精品超市、儿童游乐、品质餐饮等业态，L5-L6为上海首家“空中海洋馆”，面积约6000㎡，将引入300余种海洋动物，不仅有海底隧道、水母剧场，还有海底婚礼、海底夜宿、浮潜课程，以及针对儿童的科普课堂小博士实验室。商场屋顶自带开放式露台，建成后将提供室外轻餐等服务；还打造了高标准儿童卫生间。

目前，Peet’scoffee、seesaw、bakerspice、海森堡现代德国餐厅、街舞厂牌caster、高端亲子家庭体验中心SPACEZOOM、松鹤楼、日置名媛、周大福、周生生等品牌已确定入驻。

上海青浦蛙城WOWCITY

公园剧场型主题乐园

商业体量：15万㎡

地理位置：上海市青浦区淀山湖大道866弄，地铁17号线淀山湖大道1号口

预计开业时间：2022年（部分东区步行街2021年已开业）

青浦蛙城WOWCITY由东渡国际开发，总体量29万㎡，项目定位“商业+娱乐+文化+旅游+生态”，通过融入叠泉瀑布、缤纷花园、海盗船、草莓广场、鹿悠桥等场景，打造西虹桥首个公园剧场型主题乐园。

下图为草莓广场，图源：ShanghaiWOW

蛙城WOWCITY除了为消费者打造多元、具象的特色景观，还创造卡通ip形象——莓莓蛙。2021年，商场已有部分先行开业，内部四处可见卡通青蛙雕像，造型独特又别致；一座以海盗船为原型的“巨型战舰”拥有巨大的船帆，四周装有火炮型的喷水装置，特别适合亲子游乐。

目前，SFC上影影城、华为手机体验店、海底捞、申阿婆、国美、捞王、番茄田、智而乐、艺镜方寸、恋空酒吧、宝可宠物、莱恩哈特健身中心等品牌已开业，2022年温泉极乐汤、宝马上海城市展厅、全季酒店等将正式营业。

上海奉贤万达广场

集美妆、美食、美体、美物、美拍“五美”业态

商业体量：12.65万㎡

地理位置：上海市奉贤区奉浦大道沪杭公路路口，地铁5号线奉浦大道站

预计开业时间：2022年6月

奉贤万达广场由富力、万达联合操盘，项目总建筑面积约26万㎡，将打造成一个集购物中心、商业街、商务办公楼、公交枢纽（含P+R停车楼）、地铁站为一体的大型商业综合体。

商业部分包含一座约7万㎡万达广场以及5万㎡的星光里商业街。其中，万达广场总高6层，主打东方美谷特色，将山谷之溪、霞光万道、满壑纵横、南桥映像等不同场景融入各楼层。星光里商业街则由7栋独栋商业构成，楼宇间配有节点、中心广场聚散人流，并通过创新连廊设计与万达广场共享客流。

龙湖上海金汇天街

未你而来FORYOUFORFUTURE

商业体量：10万㎡

地理位置：上海奉贤区南行港路388号，紧邻南行港路BRT站

预计开业时间：2022年6月

金汇天街位于金汇镇核心位置，为龙湖集团在上海打造的第6座购物中心，也是奉贤区首座天街。项目以“未你而来”为定位，地下一层、地上四层设计，涵盖超市、餐饮、购物、数码、影院等业态，拥有180+店铺。

项目规划有10000㎡整层儿童成长空间，集儿童娱乐、培训、零售、服务于一体；150米星空漫步主题沿河景观带，打造休闲惬意的生活方式空间；挑空高达11米的大型儿童娱乐空间“龙小湖探探屋”将首次亮相上海。此外，金汇镇唯一配备泳池的高端健身房也将落地于此。

信达金茂广场

城市绿洲剧汇

商业体量：12万㎡

地理位置：广州市天河区广州大道北920号，地铁3号线梅花园站

预计开业时间：2022年

信达金茂广场由信达地产、中国金茂与益田旅游商业三方联合打造，业态涵盖集中商业、住宅、公寓，总体量33万方。围绕绿洲、艺术、生活三大特色，项目将从广府文化、岭南文化、国潮文化以及文化体验创新入手，构建项目的差异化文化内核体系。

项目邀请了捷德国际建筑事务所操刀，用“退商成景”手法，以白云山为灵感勾勒云朵流线造型，匠心打造户外七大主题空间，让建筑宛如城市的巨幕剧场。项目将艺术装置与外广场、下沉广场及儿童主题广场等体验空间结合，打造趣乐亲子互动体验剧场；层层退台的登山步道，融入现代科技，提供沉浸式光影森林探索胜地；天台观景长廊打造广州首个空中夜市。

据悉，项目招商已达65%，引进万达寰映影城、覔书店广州首店、华润blt精品超市等主力店，以及蔚来NIOHouse、星巴克、索菲亚、海马体、优庭家纺、尚品宅配、TimHortons红枫店、奈雪的茶Pro店、麦当劳familystore、翠华焕新形象店、万宁、凤园椰珍、蛙小侠、阿强家川菜、哈根达斯、大赞寿司、和府捞面、马记永等品牌。

广州星寰国际商业中心

一站式娱乐生活广场

商业体量：11.6万㎡（一期7.6万㎡）

地理位置：广州市越秀区侨光西路11号，地铁2/6号线海珠广场站

预计开业时间：2022年

恒基兆业集团投资建设的广州星寰国际商业中心地处广州海珠广场商圈，毗邻广州华侨博物馆、珠江、海珠桥、五仙门电厂，规划总体量约30.4万方，涵盖了约8.9万方双子塔办公楼和商场，是集商业、旅游、文化设施、娱乐及休闲于一体的大型综合项目，也是“星/Lumina”品牌首发项目之一。

按照规划，项目将分两期开发：第一期“星寰一”包括约7.6万㎡一站式娱乐生活广场以及约8.9万㎡办公楼；第二期“星寰二”与“星寰三”为海珠广场西广场和东广场地下部分，全部为商业，面积约4万㎡。

建筑设计上，星寰一B1临江构建“星酌广场”，重燃昔日酒吧街的繁华；三楼打造适合新世代家庭的“星愿童梦”，提供儿童特色卫生间、公共玩乐区等；四至八楼设退台式外摆餐饮区；七至八楼平台的“摘星奇缘”以爱情为主题，营造浪漫的情侣约会目的地。

据悉，项目已完成近九成招商率，其中北京首店和石景山首店达85%，中海环宇商业体系首次合作品牌超半数，大众点评必吃榜/热门榜上榜品牌占比达33%。部分签约品牌包括杏花堂、潇湘府、京A、虎头局、麻六记、将太无二居酒屋、马记永、喜家德等。

北京东坝万达广场

北京东部时尚生活中心

商业体量：18.18万㎡

地理位置：北京市朝阳区东坝地区

预计开业时间：2022年年底

北京东坝万达广场位于北京市朝阳区东坝中路东侧，东坝南二街北侧，总规划用地面积4.22万平方米，总建筑面积23.4万平方米，包含两栋酒店和两栋写字楼，其中商业面积18.18万㎡，结构分为地上六层，地下四层。项目在设计建造时融入了山洞、山谷、瀑布、雨林等自然元素，通过打破固有商业空间布局，创新商业场景。不同于传统的“盒子”造型，东坝万达广场通过建筑围合形成一个内庭院，提供了更多公共空间。

项目将按照主题客群的生活方式和消费需求进行楼层业态规划，实现多品类、多品牌融合的混搭布局。一层是北京首个5000㎡的室外中心庭院，周边布局餐厅、品牌快闪、娱乐体验业态，将打造成一个多功能的聚客场所；二层到五层规划“水晶连廊”，将引入网红书店、网红咖啡厅、亲子餐厅等品类；项目屋顶面积达5500㎡，将建设屋顶花园、环形跑道，同时规划有两个篮球场，甚至引入区域首家室内动物园。

据了解，项目计划呈现体验业态的实现最大化实现，全场体验业态占比预计超过70%。

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