上期谈了购物中心的几种指标维度及“租售比”指标的重大意义、概念公式，本期继续来聊聊“租售比”的影响因素及区间、如何根据“租售比”指标去判断商户的承租能力。

l．不同统计口径的租售比：

成熟期的购物中心的业态结构和品牌基本经营不变，租售比的比值也不会浮动太多，

资本背景不同的购物中心会因为财务核算的统计口径不同，影响租售比比值差异，对比分析如下：

内地购物中心租售比：

公式：年（租金＋物业管理费）／年销售

港资购物中心租售比：

公式：年（租金＋物业管理费＋多经收入或推广费）／年销售

注意：港资商业的年销售要看是否包括对应的多经销售收入，如不包括，则租售比数值略高。

2.业态结构对租售比的影响

主次力店与中小铺面积占比调整对租售比的影响

购物中心在运营的过程中，为提升经营收益，在稳场经营的情况下，通过减少租金单价低、承租能力弱的主力店或者次主力店，增加租金和物业管理费单价高、承租能力强、租金贡献率高的餐饮、服装、精品等业态中小铺：

主次力店是按照建筑面积计算租金。中小铺是按照经营面积计算租金，所以在调整过程中，为保证租金和物业管理费收益最大化，要尽量将建筑面积调整为得铺率高的中小铺。

3.购物中心各业态的租售比范围

在购物中心，黄金、家电、超市、影院这些品类都属于高销售额的经营品类．一般租售比较低。

临界租售比

租售比＝月（租金＋物业管理费）／月销售

临界（保底）销售额＝月租金／临界租售比

如：超市---8%（有转租）、6%（无转租）

做扣点的主力店，将一年的实际租金额相加，取平均值作为月租金管理费，再在原来扣点的基础上加10%反算。

如某商户扣点率为销售额的20%，则按实际租金收入计算出月均租金后，其保本销售额=月均租金/（20%+10%）

旺场租售比

美食街的旺场租售比：12%

服装和配套：16%

4.新开业购物中心的租售比

新开业的购物中心因免租期影响，第一自然年的租金一般会减免1-3个月左右，租金收入比正常合同期的收入要低；

(2)一般情况下，物业管理费不减免，基本没有影响；当然也有少数自持的购物中心，租金是含了管理费的，则管理费收入同租金收入一样减免。

(3)商户的销售额因为新开业的原因，较正常经营期会高；

分子数值降低，分母数值增加，所以新开业购物中心租售比的值要＜正常运营期。

5.欠费收缴对当期租售比的影响

历史的租金、物业管理费欠费在当期回收，计算租金和物业管理费收入时，需要按照权责发生制统计，因为租售比＝（当期租金＋物业管理费）／当期销售，统计的是当期数。

通过租售比指标，计算提升租金幅度

一般购物中心开业后3-5年，部分商铺合同到期，购物中心会进行大面积调整，

如果调整前租售比为14%.

测算一下，如果调整后销售额要达到提升l0%，租售比达到16%，调整后平均租金要提升多少？

计算如下：

设租金提升率X.

l4%*(l+X)/(1+10%）＝l6%

租金提升率X=l6%*(1+10%)/14%-1=25.7%

租售比可以判断商户的经营、盈利能力

购物中心某中餐商户经营面积500平方米，租金150元／月／平方，管理费50元/月/平方，旺季月销售55万元，是否能稳场经营呢？

计算租售比：

月租金及物业管理费10万元，（150+50)*500/55/10000=18%

初步判断某中餐商户租售比18%20%.属于正常承租租售比区间，能正常盈利，稳场经营。

但综合分析经营成本：食材成本18万元，人力成本14.5万元，水电2.5万元．装修设备成本摊销3.3万元，税费2.8万元，营销推广、物流、员工宿舍等其他费用2.5万元，经营成本合计43.6万元

合计租赁成本和经营成本＝10+43.6=53.6万元．旺季月利润＝55-53.6=1.4万元；计算现金收入（摊销收入+利润）＝1.4+3.3=4.7万元，该商户A装修设备成本200万元，投资回收期＝200/4.7≈43个月；

如果淡季销售下峰，将面临不能稳定经营的困境。

“租售比”是购物中心经营稳定性评价的重要指标；是当期对应租金、物业管理费和销售额的指标比值；

站在商场角度，要善用租售比这一个重要的经营指标，达到租售比尽可能平衡。

租售比受业态比例、发展阶段等多因素影响，对购物中心而言，只分析租售比是远远不够的，还需要结合客流、坪效、成本等多种维度的分析，才能全方位分析购物中心和商户整体的经营状况。