龙江“翻新学区房”放风毛坯价4.2万元/㎡，真的香吗？

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在今年8月份，一则广告牌在多处地铁站出现，让不少人诧异龙江居然还有房子可售，双地铁、双学区、低总价三大“卖点”更是赚足了好奇心。几个月后，宁工新寓一村的“新房源”正式亮相了。

宁工新寓一村属于龙江片区，紧挨着地铁4号线龙江站，未来地铁9号线（在建）也会在此相汇。

值得一提的是，宁工新寓一村还是宝船小学+宁海中学分校的学区房。目前小区的二手房挂牌价在4.5万元/㎡左右，两室成交价约4.7-4.9万元/㎡，三室成交价约4.2-4.5万元/㎡。

宁工新寓一村于1994年建成，距今已有27年之久，即将上市的“新房源”是在2015-2016年期间修建地铁4号线龙江站时，宁工新寓一村部分住宅楼栋出现了沉降、开裂问题，后南京地铁进行了回购。

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宁工新寓一村已正式公开接待，售楼处设置在小区内9号楼301室，同时展示了户型建面约57、89、110㎡的精装实体样板间。

红圈处为即将出售的楼栋↓↓

据工作人员表示，项目预计明年1月上市，推出所有343套房源，建面约48-50㎡（一室一厅一卫）、54-60㎡（两室一厅一卫）、70-110㎡（三室一厅一卫），放风毛坯价4.3万元/㎡，首付3成起，没有验资要求，现房交付，另有2000元/㎡的精装包供选择。

户型图↓↓

我们能看到这批房源的户型设计有着浓重的老小区特色——

①户型呈现长条形，客厅位于中间与阳台不相连，有的房源由于位置原因还是暗厅，不通光。

②以前的户型主卧面积都会偏大，且与阳台相连，通光透气是最好的。

③无论多大户型都仅有一个卫生间，且多在门口处，存在暗卫、通风窗户较小、窗户设置在楼道处等问题。

④不太注重餐厅，客厅面积过小，也很难给餐厅空出位置……

当然，宁工新寓一村本就是老小区“翻新”，所以户型定然会延续此前的设计，而且哪怕是同一户型不同房源也会存在差距，如暗卫、暗厅、暗厨等。

举例说明：57㎡的两室一厅一卫户型，户型图中所展示的是边户，仅有暗卫，但如果是中间户，那么厨房、客厅都会没有窗户，不同位置的房源采光差距较大。

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户型设计虽然不能改变，但宁工新寓一村也与时俱进的推出了“精装包”。

据工作人员表示，这批房源是毛坯现房交付，如果购买精装包，补上2000元/㎡的差价和延期6个月拿房即可。

我们也跟随工作人员参观了建面约110㎡三室一厅一卫的精装实体样板间，项目的精装样板间只有4套，未来也将会出售。

相较于开发商华丽的样板间，宁工新寓一村的样板间则朴素了许多，就是清水样板间。精装包含了奥克斯的立式挂壁空调、万和地暖锅炉、美的油烟机灶台等，地砖+地板铺设全屋，墙面乳胶漆，灯具、橱柜、家政柜均交付。

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在我们实探的过程中，偶遇到一对年迈的夫妻在看房，他们也是被宁工新寓一村地铁站的广告牌吸引过来，打算买来自住。

据工作人员介绍，来看房的买房人还不少，日均接待能有20-30组，而他们则比较“佛系”，仅是登记了买房人的信息，连微信都没有加，告知买房人领到销许就会打电话通知。

“如果有买房人不知道这个小区‘历史’的，我们也会告知，让他们有个心理准备。”该工作人员表示，买房人看小户型的比较多，有冲着学区的，也有冲着位置的。

根据链家成交数据来看，最新成交的建面约58、68㎡两室房源单价达到了45595、47132元/㎡。而宁工新寓一村这批房源放风毛坯价4.3万元/㎡，刨去装修，基本与在售的二手房价格相当，不存在很大倒挂空间。

需要强调的是，宁工新寓一村这批房源此前因为地基受损才被南京地铁回购，后期是否会有问题很难保证，谨慎购买。