三、「深圳」南山宝能城均价不到10万，首日拍卖抢空，法拍房能不能买

原定7月份开拍的宝能城，由于税费问题，经过一波撤拍后，又重新挂出了。宝能城的这批房源全部是毛坯现房，单价9.85万/平，对比周边二手房价12-14万/平，这是真正的捡漏笋盘。第一次法拍时，观望人数虽然多达10万+，但实际参与拍卖的人却不多。这次法拍平台陆续“上架”了宝能城56套房产，20号第一批20套房源全部成交，热度依旧。法拍房一般都存在一定倒挂空间，有一定优势，但是法拍房也有很多隐形的坑，税费只是其中之一，今天来看看法拍房值不值！01法拍房激增这几年由于疫情影响，经济不景气，断供频发，法拍房也肉眼可见地增长。2017年全国法拍房数量还不到1万套，2022年全国法拍房交易数量突破200万套。这意味着，买房除了新房和二手，法拍也是选择之一。例如去年深圳著名豪宅半岛城邦二期， 一套市值近2000万的房产被拍卖，起拍价1226万，最终成交价1316万，按市场价来说血亏700万！在新房二手房成交低迷的情况下，买房人少了，法拍房数量又不断增加，加上拍卖差价空间，法拍房捡漏成了许多人的选择。02法拍房有什么优势？在很多人印象里，法拍房是职业投资客的天地，但其实随着法拍房数量增加、流程的成熟，刚需买法拍房的占比越来越高，不管是要捡漏的、纯自住还是淘性价比低价房，都可以考虑，毕竟法拍房优点不少：首先价格便宜。法拍房往往以市场价的6到9折拍卖，起拍价比较低。很多想低价抄底的买房人，会去物色法拍房，降低成本，提高安全边际。其次就是税费各付。现在法拍房基本都是税费各付，对比二手房税费，一般默认买家全付，法拍只需根据拍卖成交价，承担自己名下的契税、印花税，以及贷款的手续费。第三是贷款更高，付款灵活。买二手房贷款，深圳有指导价、上海有核验价，这两个价格一般都低于市场价，获得的贷款比例也会降低；而法拍的成交价多少，就按照多少作为贷款依据，它的贷款比例更高、首付压力更小。03法拍房要注意的坑相比较好处，法拍房涉及到的坑才是更多人担心的，比如过户、腾房、税费、欠费等等，入场法拍房也得先做好功课：首先竞拍法拍房，也是需要购房资格的，这在一定程度上提高了法拍门槛，也对竞拍人的标的选择能力有要求，不能一味冲着低价去。第二法拍房可能存在隐藏的质量问题。法院一般是不承担瑕疵的担保责任的，一般损失会由竞买人承担。法院的公告中声明，竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负，因此前期调查房源很重要。第三是占房和清房问题。法拍毛坯或者是空置房还好；但有些法拍房并未清场，还存在租客关系，这就需要清场才能交付了。很多司法拍卖公告里，明确写了“法院不负责清场和交付（腾房）”；即便是法院承诺负责腾房，也是困难重重；因此如果看上这类房源一定要慎重。04结语现在冲进二手房市场的法拍房已突破200万，占据了半壁江山。对于很多持有二手劣质房子的业主，法拍房的冲击还是有一定威力的。法拍房的风险很多，本文只讲到一些比较关键的，如果存在模糊不清，或者特殊情况，那么最好果断放弃，不要挑战自己，强行冒险。当然，随着最高法发布规定，法拍房“漏洞”也在不断完善，灰色产业也被严令禁止，法拍房的交易流程更加透明。或许有朝一日，法拍房代表的将不再是“富贵险中求”，而是“居者有其所”。